九三宝山区委

2023年是第一轮科创中心主阵地行动计划的收官年，也宝山北转型的关键年。后疫情时代，在加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局背景下，宝山的商业服务如何吸引或者承接新一轮消费的迅猛增长是值得思考和调研的问题。2023年1-5月，宝山区社零总额完成414.79亿元，同比增长30.1%，较1-4月提高10.6个百分点，增速居全市第5位，比上月提升4个位次。其中，5月当月实现社零总额99.27亿元，创下历年月度最高值，同比增长81.0%。

虽然上半年宝山区的整体商业社零总额完成有显著上升，但是区域的线下商业的发展仍存在不少困难，主要是受宏观经济下行、电商分流、新消费模式转变、部分线下商业定位不准、经营管理不到位、承租户换手率高等因素影响。

一、主要瓶颈和存在的问题

（一）商业布局不够合理，旧市场消费潜力不足，新消费市场仍待释放

大部分商圈分布在宝山区东城政府周边以及靠近市区的一侧。就淞宝地区而言，宝山区政府周边分布着宝乐汇、宝龙几个大型商业体，但是存在相互客流竞争，导致商业业态不断下沉，而周边的其他中小型商业体日子更艰难。其中宝乐汇与老商业综合体黄金广场步行距离相距仅500米，宝乐汇与宝龙广场步行距离也就1000米。再加上本区域没有大量新建高档社区，整体线下商业市场消费能力不足，从而导致宝乐汇的人气也相对萎靡，黄金广场经营困难，而安信商业广场更是一蹶不振。靠近市区的商业购买力较为旺盛，如与普陀交界处的大华虎城，与静安交界处的日月光、宝山万达。不过地处两区交界，对宝山腹地辐射有限。真正宝山腹地的项目较少。而宝山新人口导入杨行大区没有定位出彩的商业，更远处的罗泾、月浦等地，基本上还是未开发状态。

（二）线下商业定位不够分明，商业结构布局有待转型升级

现如今线下商业项目很多为复制型商业，从目前调研的情况看，个别老城区城市商业综合体除精品店、专卖店营业额较好外，日常百货、服装、快餐等行业均与周边商业无异。有的商业综合体除有特色的餐饮和影院有客流外，其余商铺客流很少。商业业态定位需要更加清晰，且独具特色，商业定位必须区分引领性大型商业综合体和社区商业的功能和消费群体。大型商业综合体必须根据人们消费特点和需求而有的放矢增加消费体验，逐步提高居民消费质量、消费水准和消费层次来入手定位，而线下社区商业必须从便捷、智能、精美、丰富来入手定位。

（三）整体商业品牌定位偏低，中高端消费力有外流倾向

相比于市区房价的居高不下，宝山区房价的价格优势凸显出来，再加上宝山区独特的地理位置的优势——距离市区最近的郊区以及拥有5条通往市中心区域的地铁线，导致越来越多的新上海人选择在宝山安居。这些新上海人工作在市区，生活在宝山，其实拥有非常惊人的消费力。但是宝山有的区域的商业业态定位偏低，不能满足这部分人节假日的消费需求，从而出现中高端消费群体的外流。就杨行镇的招商花园城而言，地理位置优越，交通便捷，停车设施充足，但是品牌入驻却差强人意，连国内一二线品牌也寥寥无几，难以留住周边新人消费群体。

二、对策建议

综上所述，在加强并提升宝山区线下商业业态方面，特提出以下几点建议：

（一）打造引领型的商业综合体，提升线下商业综合体消费体验感

随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，以及线上商业模式对线下传统实体商业的冲击，传统单纯的“购物+娱乐”难以满足人们的购物需求，以休闲体验为导向的沉浸式购物应需而生。当前线下商业综合体的发展不能千篇一律，如今消费者的线下购物需求不仅仅是最初的简单情感共鸣，而是升级到“沉浸式”购物体验，因此需要注重提升线下购物体验以对抗电商分流，由简单消费向沉浸式消费体验进行转型。一，紧抓年轻消费群体，打造“新”与“潮”的购物新项目。他们对新产品与新鲜事物的接受度更高，这也意味着年轻一代更愿意为“创新”买单。建议将“文化、体育、美学、亲子、女性、科技”等主题赋能在商业综合体项目身上，形成商业综合体自己独有的标签，打造创新消费体验。二，创新沉浸式主题化消费环境，突破线下消费倦怠感。线下商业综合体提升消费体验的重要手段是提供更多休闲、社交空间，为消费者打造主题沉浸式消费体验。建议可保留区域特色历史文化并挖掘当地自然元素，还可挖掘体育文化热点，以此为设计理念，打破商业与公共空间的界限，开创开放的文化、体育时尚地标，促进商业空间和购物空间的释放，实现产品场景从“精致”到“用心”，业态组合从“购物”到“体验”，空间运营从“皮囊”到“灵魂”，消费者运营从“粗放”到“精细”的过渡，为消费者提供线上所不能提供的线下消费体验感。以此来打造体现区域发展水平、汇聚区域顶尖价值、洋溢城市精神的都会代表“名片”的商业综合体。

（二）抓住线下社区经济新风口，打造各具特色的社区商业

随着城市生活环境的不断发展，加之三年疫情影响，现如今人们对便捷、特色、优质服务的社区商业有更多的需求，相比线下实体商业的衰退，社区商业的发展有其更广阔的发展潜力和创新空间，是线下商业发展的新风口。因此社区商业将迎来前所未有的发展机遇，社区商业满足居民需求，打造特色呢？

1、加强社区商业体验感，提升创新服务能力

社区商业具有很强的地域性，精确的定位能唤起核心客群的需求共鸣，形成项目标签。项目的精确定位是建立在对项目开发愿景、现金流情况、项目本体、商业环境及消费客群的综合分析之上。定位将直接影响到项目体量、建筑形态、主力店以及运营模式等。打造成功的社区商业项目是一个系统性工程，包含租售策略、商铺设计、动线规划、景观打造、业态规划、商户培养等全套商业逻辑，建议政府与商家做好社区商业的定位、顶层设计与规划，打造“小而精美”、“接地气”、“麻雀虽小五脏俱全”的社区商业。建议充分考虑社区商业辐射周边1-3公里社区范围内相对固定的客群，避开与周围大型商业体的竞争，提高自己的辨识度，以主体化定位，形成自身的差异化竞争优势；社区商业主要是承载周边居民的生活消费需求，以及娱乐、休闲、社交等情感消费需求，尤其是在社区商业发展中，体验感塑造的场景个性化，也更有利于吸引周边消费者的注意。同时也建议改造提升各类综合服务设施，提升商业基础设施、网点布局、以及社区商业的周边环境，完善“一站式”便民服务功能等具体举措，从而更好满足居民基本生活和品质消费需求。

2、补齐商业设施短板，丰富社区商业业态

社区商业是以社区居民为服务对象，服务半径为步行15分钟左右范围内的商业形态，它不仅要满足居民日常生活基本消费和品质消费，还要尽可能满足居民的综合生活服务，成为居民生活的重要载体。建议充分利用品牌优势和效应，多招商引进优质的社区商业品牌，例如盒马等，不仅吸引居民的消费，还可以覆盖便民生活圈，实现社区周边3公里内及时配送服务，满足居民生活的便利需求。建议灵活完善社区商业配套设施，可政策支持箱式移动早餐售卖车、蔬菜直通车等便利设施，以及引入社区食堂、社区阅览室、运动健身房、汽车保养店、老人康护所、幼儿托管点等高需求项目进入社区。另外也可积极尝试“一店多能”的服务商业网点，商品销售叠加裁缝店、洗衣店、手机家电维修站、家装维修点、家政预约等接地气的便民服务项目，实现便捷集约，扩大服务范畴。除了基础生活需求，社区商业也需要给居民提供文艺气息，满足社区居民精神层面的需求，例如可引入文艺书店、咖啡餐吧、摄影等文艺复合店，重视社区美学，打造有人文情怀的社区商业业态，形成美好和谐的社区氛围，以此共同丰富社区商业业态，更好地满足居民对社区商业的个性化、多样化、特色化的需求。