加强政府对物业管理的建议
九三学社区委
1、一个新村或小区存在多家物业多头管理
我区目前在二十世纪期间建造的新村还存在着多家物业管理的现象，比如：海滨八村的南块由宝宸集团新寓物业管理，北块则由宝房集团海滨物业管理，造成小区人为的分割，多头管理的结果是敏感部位谁都不管，形成了管理的真空地带，产生了新村内的小门多达10扇、“三车”偷盗现象较严重、新村内主干道一割为二等不利于物业管理的情况。华能时代花园业主已经入住五年，但业主根本不知道业主委员会在哪儿，有事无法与业主委员会成员沟通。据了解，到目前为止在我区511个居民住宅小区中，尚有200余个未能成立业主委员会。
2、存在物业管理不到位、不作为的情况
海滨八村南块的淞宝路160弄内，物业将14间缺乏基本生活配套设施的车库擅自卖给一户居民，该居民又将车库作为资产经营，出租给外来人员居住和生产，使其周边的环境十分肮脏，而部分有车的居民目前又无处停车，乱停车随处可见，这既侵犯了广大居民的利益，又影响了居民居住环境的质量，对此，大家反响强烈。
3、物业服务态度、质量有待进一步提高
目前，我区的物业管理公司大多数是由二十世纪的房管所通过转制而相继成立的，其服务质量和管理水平停留在计划经济时期，比如，业主报修时工作人员态度冷漠、物业维修费与市场上的价格相比居高不下、物业管理费坐等收取等等，形成了物业公司与业主的不协调的关系。
4、许多小区成立的业主委员会形同虚设
目前，上个世纪建造的新村大多成立了业主委员会，其成员由居委会推荐，但由于各种原因，业主委员会的活动很不正常，作用未能得到体现，有些业主委员会形同虚设。比如，海滨八村在2003年7月至2004年6月，业主每户支付维修费373元，2005年平改坡工程也动用了业主的维修基金，当业主向业主委员会咨询时他们答复是不清楚，向物业提出查询并要求公布工程决算时又遭到了拒绝。通河一村1号大楼在电梯改造时，在业主毫不知情的情况下，擅自动用了业主的维修基金(后被业主如数追回)。
5、物业维修基金补充机制未落到实处
按照《规定》第二十五条的规定，利用物业共用部分取得的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充物业维修基金，包括物业管理用房对外租赁的收益和小区物业代业主收取的停车收费等，其大部分的收益必须纳入每幢楼的物业维修基金。但目前为止，我区各小区每年的停车收费收入是多少，支出是多少，应纳入物业维修基金的是多少等，都是一笔糊涂账，侵犯了广大业主的利益。
二、维修基金使用中存在的问题
1、动用维修基金没有经过预算和决算程序引发的矛盾
华能城市花园2005年在业主的同意下对小区的公共部位的墙面进行了内粉刷，但工程的总费用没有预算和决算程序，在业主的多次追问下，物业和业主委员会始终未能给与明确的答复，却暗自动用维修基金支付了74万元的工程款，从而引发了历时半年多的纷争、甚至动用了司法审计，最终，经广大业主的努力，业主向工程队追回工程款36万元。
2、维修基金动用程序不规范引发的矛盾
通河地区的民悦园动用维修基金更换了小区的路灯设施，增设了门禁系统，因为物业和业主委员会没有采用招标的形式公开进行，且工程的单价和总费用没有公示，引起了广大业主的强烈不满，对此，东方新闻娱乐节目连续两天进行了专题报道，至今未有解决的结果。
对于上述问题，从政府监管角度，提出如下建议和意见：
(一)政府应采用必要的方式或手段尽快实现一个小区由一家物业管理的模式。
根据国务院颁发的《物业管理条例》的第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主委员会6建议区府的物业管理的主管职能部门利用我区新开发居民住宅小区的机会，采用必要的方式或手段从一个新村或小区由多家物业管理逐步的过渡到一个物业管理区域对应地成立一个业主委员会和一个小区或新村由一个物业公司进行有效的管理。
(二)区政府依照有关物业管理法规和条例进行年度执法检查。
目前，我区的物业公司管理水平参差不齐。总体来看，小区的物业管理水平和服务质量越高，物业管理的年度计划和财务预算及决算越清晰透明，该小区业主上缴物业管理费的比例也就越高，因此，进一步提高物业管理水平是完全必要的。提高物业管理水平的重要标志就是进一步提高物业的服务质量和降低小区物业管理的维修费用。而维修费用的高低从一个侧面又体现了物业公司的服务质量。建议区政依照有关物业管理法规和条例进行年度执法检查，包括物业管理公司、服务质量等，将主要指标纳入考核表中。
(三)加快成立业主委员会的进程，并将其纳入有关职能部门年度考核
目前在我区还有200余家的新村和小区还未能成立业主委员会，根据《条例》第七条的规定，公有住宅出售达到30％，新建商品住宅出售达50％或住宅出售已满二年的都必须通过选举产生业主委员会。而在《规定》第十二条规定，业主委员会具有向业主报告物业管理的实施情况；负责物业维修基金的筹集、使用和管理；审定物业管理服务年度计划、财务预算和决算等重要的职责，因此道时成立业主委员会可以使之行使职责，维护全体业主的合法权益。
(四)建议区政府制定有关维修基金管理的指导性意见。
由于《条例》和《规定》对维修基金的管理没有详细和具体的规定，因此，我区部分小区有关这方面的矛盾和冲突不断出现，建议政府尽快制订一份有关从工程征询业主的意见开始到支付工程款为止的具体操作细则的意见，以进一步规范物业公司和业主委员会的操作，避免由此产生的不和谐现象。
如：在提高物业维修工程预算和决算的透明度方面，加强指导。目前，对小区的内外墙的粉刷、花圃的改造、路灯的维修和保养等需动用维修基金的项目，由物业向业主委员会进行通报后物业公司具体负责对外发包的，由于工程没有实行招投标制蔓，往往是由物业指定某一家做，而工程的预算和决算情况也不向广大业主公布，因而由此引发的争议最大，对此，建议政府加强对物业公司和业主委员会在工程对外招投标、工程的预算和决算等的监管力度，并建立一套相应的制度。
（五）政府应加强监管小区物业收缴的业主共用部位收益是否及时和准确的纳入业主的物业维修基金 根据《规定》的有关条例，物业管理服务用房的收益、由小区物业代业主收取的停车收费等，其主要部分必须用于补充业主物业维修基金，而目前我区各小区大都没能执行这项规定，我们建议，在区政府和有关职能部门的指导和监督下，各物业管理公司在2007年底前，将近年来的物业管理服务用房的收益和停车收费的收益尽快划入业主的维修基金中，以免引起物业管理公司、业主委员会、业主之间更大的冲突和矛盾。 |
