九三宝山区委

1、土地利用率不高。土地利用率是检验土地资源利用情况的指标之一，2003年我区工业园区规划面积为16.4平方公里，已建设项目为10.15平方公里，土地利用率为61.9％。由于资金到位率较低，许多项目尚为完工投产，截止2004年6月，正在施工建设的项目有102个，其中2002年和2003年结转的项目达60个，占59％。

2、资金密集率不高。资金密集率取决于引进的项目投入资金数，2004年6月止，我区工业园区吸引项目累计达196.73亿元，按已开发面积5.57平方公里计算，资金密集率为17.72亿元/平方公里，比闵行区低12.65亿元，比青浦低7.98亿元，比松江低5.13亿元，比南汇低1.68亿元。同时，区域内发展很不平衡，市级城市工业园区为20.34亿元/平方公里，是罗泾工业园区的2.6倍，顾村的1.51倍。在引进中平均每个项目的资金也存在较大差异，城市工业园区为5215万元，为罗泾的6.19倍，杨行的1.82倍。

3、土地产出率不高。2003年工业园区已有202家企业投入生产，实现工业销售产值112.12亿元，占全区工业销售产值的28％，比重较低。工业园区产出率为6.84亿元/平方公里，居全市9个区县的第四位，但却是松江的24.06％，嘉定的78.35％，闵行的79.72％。其中城市工业园区土地产出率为3.54亿元/平方公里，仅第六位。土地产出率不高的主要原因是企业效益所致，如在2003年投产的202家企业中，有30家利润亏损，占14.8％，有37家上交国家税金为零，占13.4％。

4、工业园区土地利用效率不高。目前建筑密度为40％左右，百亩土地实际使用一半也不到。其次，厂房容积率为1.2左右，个别为0.7－0.8，甚至更低，标准偏低，土地资源潜力较大。

（二）仓储运输

仓储运输业是现代服务业的一个重要组成部分，也是我区的产业定位之一。2004年我区陆管所在册管理的运输户有5522户，而在地口径统计的企业为959户，不到五分之一，大量是外区、外省企业（还有许多黑车）。目前我区仓储业占地与工业园区相差无几，但其税收不足工业税收的五分之一，效益较低，属粗放型，低层次。我区的仓储业存在规模小、分布散、占地大、污染重、形象差等情况，应进行整合。

（三）城镇住宅

我国有关专家最近指出：我国过可能成为全球最大的建筑浪费国。上海、北京每年的建筑量差不多是整个欧洲的总和，这样的建筑速度还要持续下去，而我们的增长方式是“摆阔式浪费”模式。

1、2005年1－9月，我区房地产开发投资达71.7亿元，同比增长87％，创历史新高。其主要原因：一是市重大工程及配套商品房基地落户在我区，占施工面积的四分之一。其次是农村城市化进程有序推进，农民拆迁商品房建设。第三，商品房市场稳步增长。全区施工面积达507平方公里，是近十年最多的一年。房产新政策出台后，市场进入调整期，逐步由卖方市场转入买方市场。我区房产市场已趋于平稳，一些房型过大，面积在150平方米以上，总价过高的三房二厅的商品房，销售明显缓慢，我们要认真吸取90年代教训，防止新一轮空置房大量产生。

2、目前我区多层住宅容积率一般控制在1.2－1.3，建筑密度为25％；高层容积率在1.5－2.0，建筑密度为15－20％；而别墅则更低，最低的为0.31，建筑密度为18％。土地资源利用率偏低，具较大潜力。

（四）农村住宅

近年来，我区积极实施“三个集中”和“土地集中是核心环节”战略，推进农村城市化进程。我区共撤销行政村建制30多个，撤销村民小组2100多个，非农业人口占人口的比重由1990年的58.4％上升到2002年的79.4％（含两岛）。2004年，我区共归并自然村落196个，涉及农村居民21623人，主要集中在杨行、顾村、罗店、罗泾及长兴，其中70％以上农民进入集镇，比例偏低，2000年－2003年动拆迁农民5085户，安置动迁房4455户，动用资金20.75亿元。此举使大量分散居住的农民向集中居住转变，盘活了大量原农村居住点所占据的土地。据估算，归并一个大型自然村落可新增土地15亩左右，归并一个小型村落可新增土地2亩左右。2004年我区的自然村落归并预计盘活土地面积达2000亩，按照2020年区总体规划，我区预计可整合土地资源3万余亩，效益惊人。

但是我们应该看到全区尚有自然村落1099个，数量多、分布散、难度大、任务重。其次，动拆迁成本上涨过快，且居高不下；第三，农民心理价位与补偿标准差距较大；第四，按照区域总体规划，归并的目标是进集镇，是优化土地资源，实现土地集约化利用，因此不宜推广农民别墅区建设。如杨北村首期用地3.68万平方米，解决94户农民，平均每户用地面积达392平方米，占用了大量的土地资源。作为一个试点，在特定历史时期是先进的，但按照建设节约型社会要求，应从严控制。第五，个别早期开发建设中留下的产证及失地农民安置等遗留问题应抓紧解决。

二、建议：

（一）加强工业园区土地利用效率

上海确定“十一五”期间平均纯工业用地产出率要从目前的40亿元/平方公里提高到2010年的60亿元/平方公里。市级以上工业区的产出占全市工业的产出比重要从目前的47％提高到70％，目标尽管是针对市级的，但对我区仍有深远的指导意义。

1、进一步加强和完善工业园区综合考核制度，确定土地产出率、土地率用率和资金密集率等考核标准，制定“宝山工业用地指南”等一系列有关土地及投资标准体系。进一步限制粗放型，提高土地产出强度；进一步优化土地利用结构，限制企业囤积土地，提高土地配置深度，进一步抓好批准项目建设进度和投产项目的产出力度，提高园区对全区经济增长的贡献率，最大限度发挥工业园区土地资源的经济社会效益。

2、进一步完善对园区土地使用审批和监督管理机制。对入驻企业项目实施区各职能部门、专业部门和镇（园区）的“并联会审制”，制定产（企）业综合评估体系，按照企业项目的产业分类、生产规模、经济效益及企业信誉等指标，按照区域总体规划和园区不同的产业定位进入园区，严格用地指标，适当提高园区门槛，对不达标的企业不准接纳入区，改变增地扩产为增产不增地。

3、“十一五”期间，上海将淘汰低效用地企业3000－4000家，腾出土地20－30平方公里，2005年上半年本市已淘汰劣势企业近500家，腾出土地4000余亩。我们应充分利用《经济普查》清查摸底的基础和数据，进一步做好企业排摸工作，对低效用地企业实施整改和淘汰。月浦镇制定对企业亩均创税设定合理标准，不足的则由企业支付土地资源费，超基础的进行奖励的考核机制等作了一定的的探索和尝试，应不断完善。

4、进一步强化土地资源忧患意识。按照区总体规划，充分发挥政府对土地资源的调控作用，实施严格的土地储备和管理制度，进一步规范镇、村及工业园区土地开发使用行为，对违法违规用地问题应予严肃处理。同时，积极探索土地运行机制，引进项目既可采用土地出让，也可采用土地租赁，掌握主动，持续增长。

5、进一步提高园区土地利用率，提高规划布局的建筑密度和容积率，鼓励现有企业拓展空间和两次开发。工业园区厂房按照不同的产业的特点，调控建筑密度，高者可达50％，部分轻纺、服装、电子等行业容积率可从1.0提高到1.3－1.5。

6、按照“控制总量，用好增量，盘活存量”方针，进一步做好“腾笼换鸟”工作。我区还可以对吴淞工业区整治后关闭的17家企业和40多条生产线以及因历史原因占据了大量土地资源，分布零乱，环境形象差、经济效益差的冶建等企业向工业园区集中并进行房地产、商贸等现代服务业产业转移。

（二）推进仓储业集约化发展

仓储业的发展应与区域经济社会发展相协调，一是土地资源集约，按照“三个集中”要求和总体规划，向园区集中，从而节约大量的土地资源；二是企业集约，形成与宝山区域定位相匹配的规模和效益，创建1－2个有影响的大型企业集团和股份公司。

（三）加快城镇住宅结构调整

1、加快住宅建设规划调控作用。按照市委市府明确的“房地产市场调控以居住为主、以市民消费为主、以普通住房为主”这三个为主的原则，控制别墅的数量和规模，控制大面积、大房型，提高普通住房比例，控制多层住宅，提高小高层和高层住宅比例。

2、按照区域总体规划，“十一五”期末我区城市化程度将达到97％，继续推进自然村归并力度，进一步加快农民向城镇集中进程，实现分散居住向集中居住的转变，区、镇两级政府应在政策上和资金上加强倾斜落实。