九三宝山区委

另外，经统计，自2020年以来，宝山区法院共受理并审结涉房屋漏水案件318件，主要涉及业主专有权纠纷、相邻关系纠纷、财产损害赔偿纠纷等几类案由，其中调解结案97件，撤诉结案94件，判决结案127件。由此可见，涉房屋漏水案件也不少，而且，法院在判决时有四难：一是侵权主体确定难；二是渗漏水原因查明难；三是侵权事实查明难；四是具体损失确定难。

一、房屋漏水投诉的原因分析

根据房屋漏水发生部位可分为屋顶漏水（142件，占16.7%），外墙漏水（263件，占30.9%），上下楼漏水（445件，占52.4%）。从产生漏水的原因来看主要有：房屋建造质量和工艺问题（如保温层和露台等造成的外墙漏水）、装修和违建问题（如上下楼管道漏水）、设施老化和损坏问题（如屋顶防水层漏水）、旧房改造施工（如平改坡漏水等）。由于漏水问题原因复杂、维修费用较难落实、处置周期较长，往往导致此类工单解决率低、重复投诉率高。具体问题主要有：一是漏水点位难以查明，居民不配合或情况复杂，较难认定漏水原因和具体漏点。二是因房屋建造质量和工艺造成的漏水，职能部门在处置上对于开发商缺乏有效抓手。三是公共部位或普遍存在的漏水问题，尤其是老旧小区，因需动用维修基金，业委会决议无法通过，或无业委会，或维修基金不足覆盖维修费用，而政府部门对业委会仅有业务指导指责，此类问题易引发群体性集中投诉。四是如保温层渗漏、高层外墙砖面损坏脱落、房屋设计缺陷等原因造成的漏水问题，在技术层面上存在难度，且改造费用较大。五是因居民装修（水管改造、改变房屋结构等）、违法搭建造成的，由于涉及邻里纠纷、责任认定、费用等问题，调解难度较大。六是部分特殊小区，如农民新村、部队小区等，无物业、业委会，在管理上存在真空，责任权属较难认定。七是近两年在老旧小区、经适房、动迁房小区实施的政府改造项目，因施工不当造成的漏水问题较多。八是部分市民因不满物业服务而拒缴物业费，导致其在报修漏水问题时物业无法及时提供维修服务。

二、房屋漏水问题的专业分析及解决措施

1、上下楼漏水。如卫生间及厨房漏水，主要是管道变形或与套管之间的建筑油膏老化、或者大便器管道壁油膏或管道与楼面交接处的防水问题。靠墙面处渗漏水主要是原来现浇板在墙面处反口高度不够或交接处墙面防水、或者改造厕所门而打掉混凝土反口造成的问题。其他房间漏水，是用户装修时把水管暗埋入地面层里，可能塑料管或接头工艺质量问题，后续产生慢性渗漏水。

2、屋顶漏水。屋顶防水保护层中防水材料是有使用寿命的，一级为25年、二级为15年、三级为10年。1996年及以前建造的房屋屋顶渗漏水最好的办法是平改坡，或重新做平屋面防水层及保护层。

3、外墙面漏水。一是外墙面没有保温层的房屋，在外墙的裂缝处涂刷水泥基渗透结晶性防水涂料；喷洒渗透性防水剂，将渗透性防水剂喷洒在外墙渗水的地方。二是外墙面有保温层房屋，对保温层开裂、导致漏水，其维修方式：对裂缝部位先洒水，润湿缝隙，再选用无机防水堵漏材料将缝隙填平。无开裂的直接刷防水涂料：先将外墙表面清理干净，然后直接用防水涂料涂刷在外墙表面，干透即可起到防水作用。

三、对策建议

1、各街镇房办在接到漏水问题投诉后，应积极联系小区物业，必要时，可以让居委和业委会一起出面帮助解决房屋漏水问题。针对三大类房屋漏水事件，物业等要加强与投诉人的沟通联系，必要时邀请专业人士进行分析研究，一起参与维修工程的技术监理，确保房屋漏水的维修质量。

2、针对房屋漏水老大难问题，比如上下楼的漏水问题（占50%以上），相关承办部门接到12345转交的投诉后，可以聘请专业人士当顾问，协助当地物业分析漏水原因，减少因投诉人要价太高而楼上业主不肯配合的状况发生，尽可能促进漏水问题的解决，必要时，可以协助法院合理解决投诉的诉讼问题。物业维修公司也要加强与区内房屋设计公司或建筑公司进行共建与合作，大力提升物业维修队伍的技术能力。

3、针对房屋建造质量和工艺造成的漏水，建交委应加强对开发商的制约，在质保期内，要督促开发商进行维修，并保证维修质量，对开发商预留的维修费用等，要加强管理，对过了质保期，但问题仍然没有解决的，预留费用继续抵押，并同时顺延质保期，要确保职能部门在处置上对开发商具有有效抓手。

4、针对老小区和缺乏维修基金的小区，一方面希望区房管局尽快建立统筹维修基金周转的应急方案和措施，帮助这些小区完成相关的维修工作，确保居民正常缴纳物业费，恢复和理顺小区维修基金的积累；另一方面可以结合全国每年安排老旧小区改造项目，调整或提前安排老小区的中修或大修项目，确保老小区百姓生活的安稳与和谐。

5、针对外墙面渗漏水状况，应从房屋墙面材料、保温材料和保温层结构出发，通过改善外墙面施工工艺、确保保温和防渗水的要求；另一种优化措施是：应大力推动内墙保温结构取代外墙保温结构，通过新工艺技术彻底解决外墙因保温问题造成的漏水。

6、加强老旧小区管理，加强安全、规范用水宣传引导；引导业主大会通过维修基金用于管道清理、保养专门条款，或探索建立整栋建筑管道疏通专项资金，对管道定期进行清理、保养，排除隐患；研发或引进新的评估技术，减少评估的成本以及评估本身对房屋的破坏；面对居民有关隐患投诉，业务会、物业、居委会要高度重视并及时进行勘察，避免隐患扩大；渗漏水情况发生后，业委会、物业、居委会及时介入，进行初步评估并就此开展调解工作，避免矛盾激化。